実例からリアルに考える“あなたのアパート投資”

あなたのアパート投資

実例からリアルに考える“あなたのアパート投資”

実例からリアルに考える“あなたのアパート投資”。

安定それとも利益重視!?オーナータイプで選ぶ新築アパート、【ケース1】地主大家さん「吹き抜け型アパート」埋まらない新築建売アパートを売って、人気エリアのアパートで満室に、【ケース2】サラリーマン大家さん「シェアハウス」北関東在住ながら、代官山で高利回りを実現!、【ケース3】共働き大家さん「賃貸併用住宅」収益を生み価値が下落しない資産になるマイホームを購入の4項目から実例を挙げてわかりやすく解説をしていきます。

実例からリアルに考える“あなたのアパート投資”

安定それとも利益重視!?オーナータイプで選ぶ新築アパート

具体的にアパートを持ちたいと考えたときには、自身のライフプランを考えましょう。資産と目的に合わせた賃貸経営で、あなたの未来の可能性がさらに広がります。
ここでは、理想論だけでなく、実例を踏まえて、「どんな順番で、どんな物件を建てるかを提案します。

◆サラリーマン
10年から15年後に純資産総資産2億1000万円を目指します。ローンの少ない自宅(賃貸併用住宅)とローンの終わったシェアハウス2棟が目標です。家賃収入は180万円程度、キャッシュフローは融資の条件にもよりますが100万円程度です。

(1)自己資金のない人向け
まず1棟目に賃貸併用住宅を持ちます。頭金を5%で住宅ローンを組むことが可能です。そして住居費を節約しながら、貯金をして吹き抜け型アパートもしくはシェアハウスを検討します。

(2)先にキャッシュフローが欲しい人向け
頭金を10%ほど用意して吹き抜け型アパートもしくはシェアハウスを1棟持ちます。安定重視であれば吹き抜け型アパート、収益重視であればシェアハウスがおすすめです。その後、賃貸併用住宅取得しましょう。

◆自営業
自営業に関しては職種や業種にもよりますので、ケースバイケースですが、基本的に自営業に対しての融資付はとても厳しいのが実情です。そのため時間をかけて取得することになります。
まず不安定と見られる自営業者であっても、住宅ローンであれば、組むことができます。1棟目は賃貸併用住宅からはじめるのが良いでしょう。 ここで居住費を節約して頭金20%〜30%を目指しましょう。なお、確定申告が3期連続で黒字であれば、いきなりアパートからはじめることもできます。 じっくり安定して賃貸経営を行いたい方であれば、吹き抜け型アパート、スピード重視であれば、収益性の高いシェアハウスがおすすめです。

◆地主
地主さんの場合もケースバイケースですが、地方の地主さんであれば、まず資産の組み替えを行います。地元の土地や賃貸物件を売却して、その代りに東京のブランド立地に土地を購入しましょう。
地方の地主さんには「先祖代々の土地を守らねば」という意識の強い方もいらっしゃいますが、その土地を守るにもお金は必要です。一番大切な家族のための土地を守って、あとの土地を担保に資産運用など、資産と収益をよく考えて決断してほしいと思います。
取得する物件は自己資金を多めに用意をして吹き抜け型アパート、収益重視であればシェアハウスがおすすめです。
土地探しの手間はありますが、都内の一等地に賃貸物件を所有することで節税効果も得られます。

次の項からは、実際に白岩流の原点アパートを建てた先輩方の声です。地主大家さんからサラリーマン大家さん、共働き夫婦大家さんとタイプはまったく違いますが、皆さん自身の夢をかなえる一歩を踏み出しています。ぜひ、参考にしてください。

ケース1 地主大家さん 吹き抜け型アパート

埋まらない新築建売アパートを売って、人気エリアのアパートで満室に。

物件概要
高山秀行さん(仮名)
東京都在住の地主さん。50代の自営業。相続した古い戸建てを10年前より賃貸している。3年前に新築アパートを購入したところ、2年たっても満室にならず売却を決意。
東急東横線祐天寺駅
徒歩4分
吹き抜けアパート
土地21坪
1階27u×2世帯
2階34u×2世帯
計4世帯
想定家賃(取材時入居前)
1階 113,000円
2階122,000円
月額47万円

アパートを始めて買ったのは3年前のことです。練馬の駅から徒歩10分程にある5680万円の新築アパートを購入しました。

購入したのは都内にある建売アパー専門の建設会社からです。6戸建てで1部屋10uちょっとの狭い単身者向けです。お風呂はなくてシャワーだけ。本当に必要最低限を揃えたアパートです。一番狭い部屋の家賃で52500円という設定ですから、入居対象はお金のない若い人です。
駅近で新築のアパートに5万円ちょっと入居できるなんて、投資としては新しい考え方に思えました。「狭くてもキレイな部屋に住みたい」そんな若い人もいるのかなと思いましたが、そんなことはありませんでした。
業者さんの話では「すぐに満室です」とのことでしたが、実際には2年たっても空き部屋1部屋あって、なかなか埋まらないのです。
新築アパートなのに一度も満室にならないなんていうのは、まさに想定外で「これはちょっとまずいんじゃないか」と危機感を抱きました。よく考えた結果、年数がたって価値が落ちる前に売ることにしました。幸いすぐに書い手がついて、トータルで100万円くらいのマイナスで済みました。
どうして満室にならなかったのか、それはやはり部屋が狭すぎたのだと思います。狭い間取りで戸数をとっているからこそ、新築でもそこそこ利回りは良かったです。しかし、あまりにも狭いのです。簡単にいうと普通のベッドが入らないのです。
それからライバルの存在です。というのも同じ建設会社の同じプランの建物が両隣にあり、3棟並んでいたのです。他もアパートも5部屋は埋まって1部屋空いている状態が続いていました。

後から同じ建設会社の同じプランのアパートを調べたところ、場所によってはちゃんと埋まっていました。結果的には同じもの3棟が並んでいたのが裏目に出たのだと思います。うちのアパート1棟だけであれば、また違ったと思います。
とはいえ他にもまわりアパートだらけで、土地柄としてもなかなか厳しい場所だったと思います。駅から徒歩10分といっても、その10分の間にたくさんのアパートがあります。立地も広さも変えられませんから、最終的には値下げで勝負するしかないのかなと暗い気持ちになりました。

そんなことがありまして、「次の投資先はしっかり考えなくちゃいけない」と思って、いろいろ調べていたところ、白岩さんの存在を知ったわけです。
そもそも、私はアパートを所有しようと思ったきっかけをお話します。10年前に父の持っていた家があったのですが、それを売って、今の自宅の頭金にしようと考えました。
その家はだいたい20坪で、坪100万円程度で通常なら2200万円の相場だったところ、通路がない(接道義務を満たさない土地)ということで、売値は半額の1100万円になってしまうと不動産業者に言われました。そのときに「それじゃ売っても仕方ない」と、人に貸すことにしたのです。
板橋の常盤台駅から徒歩15分くらいの場所で、相場でいうと12、3万円程度の賃料のところ、試しにダメ元で募集家賃を15万円にしたところ、すんなり入居者が決まりました。
その人は10年間住んでいてくれています。
賃料収入は10年間で1800万円になりました。これは自分でもラッキーだったと思います。
それで「賃貸物件っていうのはいいな!どうせならアパートを持ちたいな」と思いました。で、そこからいろいろ調べて、行き着いた新築建売アパートで失敗したのです。
建築には素人ですし、自分でプランを考えたり土地から探したりなど、いろいろやることまでは考えていなかったのです。だからこそ建売アパートに飛びついてしまったというのもありますが、結果的には白岩さんに辿りついて良かったと思っています。
駅5分の整形地は、圧倒的に「これだ!」と思いました。それから、吹き抜け型アパートの広さですね。それが長屋形式の魅力だと思っています。
単純に他の建て方ではそれだけの広さがとれない、広さがとれないということは家賃がとれないですから。前回で狭い物件の弱さを知り尽くしていますから、「もうこれしかない」と思いました。

駅からの近さは、なんといっても入居付けに強いです。駅から5分以内であれば最強でしょう。
うちの嫁さんの実家も賃貸物件をいくつか持っているのですが、内見にきても入居が決まらなかった理由というのは、たいてい「駅から遠いから」。それが一番多いです。
私は自営で清掃業をしていて、アパートへの出入りは多いのですが、やっぱり駅から近くでないと物件の競争力がないと思っています。
また整形地の土地は、たとえ買値は高くても、出口に関しては安全だと思いました。敷地延長の土地は安くてすみますが、出口が心配です。新聞に出ていましたが、世田谷区の方で規制がかかりそうで、今後のことを考えると躊躇します。

建物のプランは基本的にすべておまかせしました。しいていえば、2階にベランダをつけるのを要望しました。
ベランダは家賃に反映されないということでしたが、でも洗濯物が干せた方がいいと思い、追加でお願いしました。そこは入居者さんの住みやすさを重視しました。

じつは白岩さんからは、1年前にシェアハウスを勧められたのですが、自分の中では、賃貸物件の中に「シェアハウス」というのが頭になくて、吹き抜け型アパートしかないと思っていましたが、1年経って状況を見てみると、うまくいっているようなので、次はシェアハウスに挑戦したいと思っています。
また様子を見てからになりますが、もう一棟を目標として、合計3棟建てたいですね。そして、キャッシュフロー100万円が目標ですね。これだけあれば、引退できるかなと思っています。

ケース2 サラリーマン大家さん シェアハウス

北関東在住ながら、代官山で高利回りを実現!

物件概要
山本孝雄さん(仮名)
北関東在住。30代半ばのサラリーマン。製造業。自分の人生を自分で自由にコントロールするための方法として不動産投資の世界に出会い、白岩氏の考え方に感銘を受ける。
代官山駅 徒歩7分 シェアハウス
土地45u
家賃
67,000円×7世帯
月額469,000円

投資経験はまったくゼロです。不動産投資ははじめてでしたし、株やFXの経験もありません。せいぜい自分の勤める会社の株をもっているくらいです。

そんな僕が不動産投資に興味を持ったきっかけは、今後定年までサラリーマンを続けて行くことが、「自分の人生において将来ありたい姿なのか?」と疑問を抱いたからです。「一度しかない自分の人生を自分で自由にコントロールしたい」と考えその方法として、不動産からの安定した収入はとても魅力的に感じました。
また、僕の父は兼業大家、今でいうサラリーマン大家でして、地元でひいおじいちゃんの代から経営しているアパートを受け継ぎ、本業の仕事を持ちながら、うまく経営していました。その姿を身近に感じていたのもきっかけの一つです。

ただ、実際には父のアパートを相続するのは兄でして、僕としては「自分のアパートを持ちたい」と考えたところ、まずはサラリーマンをしながら、アパート経営の勉強ができればと思いました。
自分ではじめようと思ってからは、本を読んだりセミナーに通ったりしました。場所も土地勘のある場所がいいのかと思い、北関東で探していました。 まったくの初心者なので「新築する」という考えもなく、中古のアパートを探していたのです。

ところが本やセミナーで勉強していくうちに、白岩さんに辿り着きまして、それで、色々な話を聞いているうちに、「やはりアパートは立地にこだわるべきだな」と。
とくにこれから人口が減っていくことを考えると、今住んでいる北関東では難しいのではないかと思いました。
僕の住む街は、とても良い街ですが毎年人口が減っています。安定経営を考えるなら、白岩さんのいう目黒・世田谷は必須条件だと考えました。 そして、最初は考えもしなかった新築アパートを持ちたいと思うようになりました。

ちなみに家族は妻と子供が1人、もうすぐ2人になります。妻ははじめ「なんでアパート経営をしたいの?」と反対というか、理解ができなかったようですが、僕の将来に対する強い思いを何度も話したり、妻の不安や疑問に真剣に答えたりしていくことで、今では応援してくれるようになりました。
特に都会の一等地に賃貸物件を新築することについて、「なぜ、近い場所じゃいけないの?」と不思議に感じたようですが、場所が大事だということをしっかり説明して、むしろリスクを抑えることができることをわかってもらいました。

先ほどからアパートと言っていますが、実際に僕が建てた物件は新築のシェアハウスです。渋谷駅からも歩ける代官山にあります。全部で7部屋あり、1部屋の賃料が6万7000円程度、家賃月額が約47万円です。昨年の11月に竣工しまして、繁忙期でもない時期なのに3週間で満室になりました。
利回り8%以上でまわっていて、ローンの返済や管理委託料を支払っても、しっかりキャッシュフローも残ります。

建物はすべておまかせしました。とくにこちらからは注文はつけず、白岩さん率いるチームの設計士さんとデザイナーさんにお願いしました。
完成した建物を見たら、僕もそうですが、妻もビックリしました。フランスのパリをコンセプトした、他では見かけないといってもオシャレな物件です。
まず建物の入り口がカフェみたいですし、リビングの壁紙は一面がオレンジ。普通、なかなかコーディネートできないような絶妙な雰囲気がありまして、最初反対していた妻が「私が住みたいくらい!」と絶賛でした。
実際に女性の良い反応を聞くと安心しましたね。入居されているのも20代から30代の女性です。

工事期間が長めだったので、工事の進み具合は気にしていましたが、施工に関しては第三者機関のチェックをお願いしていましたので、とても安心でした。 詳細なレポートをいただけますし、素人にもわかるように写真がついています。
工事に関しても、もともと繁忙期を狙って建てていたわけではなかったので、少しずれこみましたが、とくに問題はありませんでした。 このままシェアハウスをうまく運営できればと思います。

強いていうと、今回は自己資金を多めに使うことになったのですが、手元資金が足りなくなり、父からお金を借りることになりました。
その際、やはり最初は反対されました。父の場合はアパート経営をしているといっても相続ですから、どちらかというと「守る経営」なのです。 わざわざ土地から取得して新築するなんて考えられないようで、「なんでそんなことを!」と散々言われましたが、これも妻のときと同様、一生懸命説明してわかってもらいました。

この先、僕の場合は売って儲けるというよりは、財産として子供に残してあげたいという気持ちも強いです。
とにかく場所がいいので、自分が将来、住んでもいいかなとも思います。
できれば、子供の人数分もう数棟、同じような立地で持てたらいいですね。シェアハウスにするか、吹き抜け型アパートにするかは考え中です。
今のところはサラリーマンを辞める気はありませんが、経済的自由になれたらゆくゆくは社会貢献できるような事業を起こしたいという気持ちもあります。
あくまで先のことですけれどもね。こうやって新築の賃貸物件を持ったことにより、いろいろ夢が出てきました(笑)。

ケース3 共働き大家さん 賃貸併用住宅

収益を生み価値が下落しない資産になるマイホームを購入

物件概要
下村幸弘さん(仮名)
東京都世田谷区在住。30代前半のサラリーマン。同年代の奥さんもフルタイムで働いている。世帯年収900万円。郊外の賃貸アパートから三軒茶屋の新居へ引っ越したばかり。
東急田園都市線三軒茶屋駅
徒歩7分
賃貸併用住宅
土地60u
1階30u+ロフト(賃貸)
2階30u+ロフト(自宅)
家賃
1階12万円×1世帯
月額12万円

3年前まで株をやっていました。自分でいうのもなんですが、タイミングを読むのがうまく順調に増やしていて、元手300万円から最高で2000万円まで増やすことができました。

ところが2009年のリーマンショックのときに、半分の1000万円ほど損失してしまいました。トータルで見ると失敗ではないのですが、株価が急落するというのは、なんともいえない恐怖感で、「もう株はやめよう」と決意しまして、それ以来、リアル資産である不動産に興味を持ちました。
とはいえ勉強をしようと書店にいけば、何十冊も書籍があり、セミナーを調べてもたくさんあります。いろいろありすぎて、どんなやり方がいいのかわかりませんでした。

幸い妻が協力的だったのもあり、2人で話し合って最初は利回り重視で、土地勘から当時住んでいた千葉が、実家のある茨城で中古アパートを見てまわりました。 今はもう厳しいですが、そのころは中古アパートでもまだアパートローンを組むことができたのです。
ゆくゆくは中古RCマンションを買うつもりでしたが、最初はそんなに高くない中古の木造アパートを練習がてら購入する予定でした。
ただ「利回り15%!:」と一見美味しそうなアパートも実際に見に行ってみると、ボロボロなうえに空室があったりして、とても初心者が練習用に購入するアパートには思えません。

かといって1億円近いRCマンションをいきなり購入する気にはなれず、どうしたものかと思っていました。
結局、本を読んだりセミナーに行くごとに「やっぱり手間のかからない区分マンションがいいかな?」とか「戸建賃貸の方がいいか?」とか、目標が定まらないというか、どのように物件を購入していいのか悩んでいました。

ところが2011年の東日本大震災で千葉の液状化を目の当たりにして、「土地は資産。まずは地盤からしっかり選ばなければ」と方向転換しました。また利回りよりは、土地価格の下落リスクをできる限り抑えるべきだと思いました。
くわえて東日本大震災で妻が帰宅難民になったことから、「近い将来、子供を持ちたい。そのためには職場に近い場所に住みたい」という希望がでました。
僕自身、マイホームに関しては、まだ先という風に考えていたのですが、妻の意見や自分の投資価値観の変更から、「賃貸併用住宅がいいのではないか」と思い、情報収集をはじめたところ、白岩さんのブログを見つけました。
「立地にとことんこだわる」という考えに強く共感できました。入居付けに困らない人気の街に物件を持つ、吹き抜け型アパートを賃貸併用住宅とするということで済むにもいいし、貸すにも魅力があると思いました。それからデザイン性だけでなく、地震に強い建物であることも良いと思いました。
いっしょに面談した妻の中では、どの街に住むか、が強くあったようで、希望する「職場にも通いやすいことにくわえて、子育てによい環境が良い街」が、白岩さんの推奨する目黒・世田谷にぴったり当てはまり「憧れの街に住むことができる!」と喜んでいました。

賃貸併用住宅を建てたいと決意してからは、妻がさらに積極的になり、いっしょにインターネットで土地探しもしました。
以前の投資物件探しと違うところは、収益物件サイトではなく、あっとホームズやスーモなど、一般の売地をチェックすることです。
結局のところ、自分で探すのはなかなか難しく、白岩さんの知り合いの業者さんからの紹介になりましたが、三軒茶屋から徒歩7分の整形地ということで、連絡がきたその日に土地を見に行きました。
妻の職場が渋谷ということもあり「ここがいい!」と即決でした。

建物のプランニングは基本的にプロへお任せになりました。ただし居住部分のクロスやフローリングの色やキッチンやバスルームにちては、妻の好みで選びました。
清潔感があり部屋を広く見せる白を基調にしながら、部分的に柄や色を取り入れました。女性デザイナーさんからアドバイスを受けられたので、無難になりすぎず、また行きすぎにもなりすぎず、ちょうどいい仕上がりとなったと思います。
部屋はワンフロアにロフトがついた形で、吹き抜けの天井が気持ちいいです。引っ越すまで住んでいた、RCマンションよりもオシャレで居心地がよく、木造アパートという感じはありません。

予算は土地建物で7000万円弱となりました。自己資金は株を売った1000万円と夫婦の貯金500万円の1500万円です。夫婦の共有名義です。
住宅ローンは5500万円を35年変動0・875%の条件で、某メガバンクで借りました。
このように融資の条件がいいのが、賃貸併用住宅のもっとも強いところだと思います。
月々の返済額は15万円強ですが、1階の家賃収入が12万円あるため差額の支払いはその3万円です。つまり実際の支払い金額は3万円だけなのです。
三軒茶屋から徒歩7分に住んで3万円なんて、ありえないですよね!
賃貸住まいと比べれば固定資産税はかかりますけれど、この10年間は住宅ローン控除もあるため、トータルで見ると大変お得です。
その恩恵を活かしながら、効果的に繰り上げ返済もすすめていきます。

これからの予定としては、月々の支払が3万円程度ということで、住居費の負担が少ないですから。その分だけお金をしっかり貯めます。できれば妻の収入金額分はまるまる貯金したいところです。
具体的にはまだ検討中ですが、1年に数百万円ずつの繰り上げか、もしくは住宅ローン控除の効果を考えて、10年越したところで一気に繰り上げを進めてもいいかもしれません。とにかく、なるべく早めにローンをすべて完済したいと思います。
そして、あくまで希望ですが、もう1軒賃貸併用アパートを建てたいと考えています。今は2戸建てですが、賃貸が何世帯かあって居住部分がもっと広いところが理想ですね。

というのも、今の部屋は30uにロフト、住まいとして使える面積は45uあるので、2人暮らしには十分なのですが、今後、子供を持つと考えると、将来的には手狭になると思っています。
子供にお金がかからないうちに、住宅ローンを返済することができれば、次も同じような良い場所で、子供部屋のある広い賃貸併用住宅を建てることができると思います。

以前だったらマイホームは「戸建住宅を千葉で持つか、都内なら郊外かな?」と漠然と考えていましたが、やっぱり便利な場所は暮らしやすいです。三軒茶屋は都心であるわりに公園も多く、子育てにも良さそうな街です。
今の家の住宅ローンを完済することを前提に考えているので、2棟目では今の2戸分の家賃も入ってきますし、将来の年金と考えても十分です。

このサイトでは不動産投資における「あなたのアパート投資」を丁寧に解説します。オーナータイプで選ぶ新築アパート、地主大家さん「吹き抜け型アパート」、サラリーマン大家さん「シェアハウス」、共働き大家さん「賃貸併用住宅」などさらに詳しく理解することで、不動産投資について知識を深めていきましょう!

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